Más o menos todos los asentamientos en la región de Murmansk se planificaron. Fueron generalmente ubicados en las proximidades de las diversas empresas de la industria pesada dispersos en toda la región, que funciona como dormitorio-ciudades, o como cuarteles cerca de instalaciones militares.
Vivienda de estilo Krutsjovky es muy típica en el noroeste de Rusia, esta es de Apatity. Tenga en cuenta los diferentes niveles de las ventanas. Foto: Odd Iglebaek
Hasta la década de 1960 la mayoría de viviendas se construyó en el lugar fueron de estilo Stalin. En las décadas a partir de entonces las unidades típicas eran altas construcciones de paneles prefabricados de hormigón de cinco pisos. Los pisos eran generalmente pequeño, con habitaciones pequeñas. Todos fueron provistas de electricidad, calefacción central, acceso a los sistemas de agua y alcantarillado. En términos arquitectónicos que suelen llamarse "Krutsjovky". Muchos millones de estos pisos se construyeron en toda la Unión Soviética, sino también en los países vecinos.Kabul, capital de Afganistán, por ejemplo, también tiene suburbios con tales complejos habitacionales construidos antes de la invasión en 1978.
En general, la vivienda condiciones en el noroeste de Rusia fueron mejores que en la mayoría de otras ciudades soviéticas. En la década de 1980, un nuevo tipo de casa, con más cómodas opciones de vivienda, llamado el "apartamento avanzado" se hizo cargo de la Krutsjovsky. Ellos fueron superiores, 9-16 plantas, y tenía más amplios pisos.
Todos los pisos se alquilan y, en principio, nadie podía poseer su propia casa. El calentamiento se basa en sistemas de distrito de agua caliente y se proporcionó durante ocho meses al año. Las calderas fueron generalmente disparados por el petróleo.Regulación de la temperatura se consigue normalmente a través de la apertura de ventanas para que el exceso de calor hacia fuera. Es un sistema caro y derrochador que produce más energía de la que se requiere.
A principios de 1990 sin embargo, la construcción de la nueva planta de viviendas a un alto. El dinero público no era simplemente disponibles. Poco a poco un mercado privado se estableció, en particular, dirigida a los que habían crecido más rico en los años precedentes. Estas casas construidas de forma privada eran también más grande. Mientras apartamentos construidos en el período 1990-1995 tenían una superficie media de 56m2, el piso del espacio para las nuevas viviendas construidas en el período 2008-2009 tuvo, en promedio, el aumento de 120m2.
Desde 2005, 152 villas en general entre 200 y 250m2 y algo aún más grande se han construido. La mayoría están situadas en las proximidades de la capital regional - Murmansk. En términos absolutos estos nuevos-viviendas individuales de propiedad privada, así como casas adosadas, compuesto por menos de 3% del total de viviendas stock de Kola en 2010.
Así se construyeron alrededor del 97% de los pisos existentes en la actualidad en la época soviética. La mayoría son ahora entre 30 y 50 años de edad. El tamaño promedio de apartamentos es de 50m2. 22% de estos son apartamentos de una habitación, 50% tienen de dos habitaciones, 26% de tres habitaciones, mientras que sólo el 2% tiene cuatro o más habitaciones.
Durante décadas la población soviética vivienda estaba mal cuidados. Casi la totalidad de los recursos disponibles fueron a la construcción de más viviendas. En la región de Murmansk la situación existente durante la década de 1990 fue que alrededor del 60% del parque de viviendas sufrió un grave deterioro. Para el año 2008 un programa continuo de mejoras había reducido esta cifra a 25%, medida con un umbral del 50%. Sin embargo el 13% había sufrido deterioro físico calculado en más de 66%.
El nivel de gasto en reparaciones en general con respecto a estos apartamentos-bloques se ha mantenido estable en la última década. En 2009 se llevó a cabo una revisión general parcial para 192 bloques en la región, en 2010, otro 156 mejoraron. El costo de esta revisión fue más de 1 mil millones de rublos. A este ritmo, en 2025, cerca del 54% del parque de viviendas sufrirá de una tasa de deterioro físico por encima del 50%. En 1991 se aprobó la Ley de Privatización. Esto introdujo un mercado legal para la propiedad. Las personas se les dio el derecho de comprar y vender pisos. De acuerdo con esta legislación, una casa fue dividida en pisos individuales y áreas de propiedad común, como el techo, escaleras, ascensores, etc. Estas áreas de propiedad común pertenecen a todos los propietarios de los apartamentos en el edificio.
Cualquier decisión sobre la propiedad común (por ejemplo, el uso del sótano, pintar paredes, revisión general, etc.,) debe ser adoptada por la asamblea de los propietarios.Más del 50% de los propietarios debe participar en la reunión de la asamblea para tomar decisiones. En algunos casos, dos tercios de todos los propietarios deben estar de acuerdo.
La tierra debajo y alrededor de la casa también es considerado como una parte de la "propiedad común". El área de tierra de una casa depende del tamaño del edificio, el número de pisos, las normas de planificación y de la situación circundante actual.También, de acuerdo con el Código de la Tierra de Rusia, la tierra es propiedad de los propietarios de apartamentos, pero algunos de estos propietarios a pagar un impuesto a la tierra. Anteriormente, cuando la tierra era una propiedad municipal, los inquilinos pagan una pequeña renta de la tierra al municipio.
Después de la adopción de la nueva legislación los nuevos propietarios recibieron documentación sólo en su derecho a la vivienda. No recibieron documentación sobre propiedad de la tierra o la propiedad común. Los derechos sobre la tierra, en la que la propiedad fue construida no eran de jure especificado. Esta situación ha sin embargo, ahora ha rectificado. Todos los municipios deben planificar ahora terrenos para casas y registrar esta tierra con el Comité de Tierras. La Comisión lleva a cabo una valoración catastral de la tierra de la que se podrá imponer y cobrar un impuesto a la tierra.
En la región de Murmansk el volumen de transacciones de propiedad está en constante aumento. Una pequeña recesión en 2009 no afectó a esta tendencia general. 2010, de hecho, se produjo un total de no menos de 11 000 transacciones de vivienda, un 25% más que en 2009.
El monto del préstamo a través del mercado hipotecario ha crecido también considerablemente. En 2010 más de 2 000 casas fueron financiados por dichos préstamos, lo que equivale al 18% de todas las transacciones en el mercado de bienes raíces. Para el 2009 la cifra fue de 1 200.
Desde principios de 1990 el precio de la vivienda ha aumentado considerablemente a excepción de 2009, cuando cayó en un 8%. El primer aumento importante en los precios de la vivienda-produjo en 2002-2003. En promedio, el aumento fue del 90% para el período, mientras que el período 2005-2006 se registró un aumento del 120%!
Muchos pisos céntricos han tenido su estado cambió a tiendas u oficinas. Esto se suma al aumento de los precios de las propiedades atractivas.
El precio de la vivienda dinámico en la región es, en muchos aspectos definidos por el mercado de bienes raíces en la ciudad de Murmansk - la capital de la región. Alrededor de la mitad de la población regional vive en Murmansk, mientras que casi la mitad de las viviendas se encuentra en Murmansk.
El aumento del 120% durante el período 2005-2006 fue impulsado, principalmente, por las expectativas optimistas de los vendedores y compradores. Los potenciales asociados con la extracción de petróleo y gas de la plataforma del Mar de Barents generan nuevo optimismo. Algunas empresas comenzaron a abrir oficinas en Murmansk y para comprar pisos para su personal. Cuando el desarrollo de la plataforma continental se convirtió en precios de la vivienda más inciertos cayeron alrededor de un 15%.
Una disminución de la población se traduce en un incremento teórico de la oferta de vivienda. Muchas de las casas vacías son sin embargo en zonas caracterizadas por la despoblación, por lo que nadie quiere comprarlos. Ellos simplemente se dejan vacíos.Otras áreas se caracterizan por una mayor centralización, al igual que la ciudad de Murmansk. Aquí no hay aumento de la demanda en particular para la vivienda más grande y de mejor calidad.
Por supuesto, los vendedores en general quieren obtener la mayor cantidad posible especialmente en lo que muchos de ellos se están moviendo a las regiones del sur de Rusia, donde los precios de la vivienda son más altos que en Murmansk.
El crecimiento de la renta generada empuja a muchos a invertir en la mejora de la calidad de sus propiedades - nuevas cocinas, ventanas, baños, etc. Esto también se suma al valor de las propiedades.
En tercer lugar, algunos lugares, de nuevo en su mayoría en la ciudad de Murmansk, han visto la introducción de un nuevo mercado de alquiler. La demanda en este mercado es generado por personas que vienen sólo para trabajar y no para resolver.
En cuarto y último lugar, los bancos y otros prestamistas en la región de Murmansk, como en el resto del mundo, quieren que los precios aumenten con el fin de impulsar las ventas volúmenes y ganancias, mientras que el crecimiento de los agentes inmobiliarios, sin duda, contribuye al aumento del costo de la compra de la propiedad.
